En el context excepcional de la crisi sanitària pel Covid-19, els arrendadors i arrendataris que arribin a un acord per reduir les rendes derivades de l’arrendament podran optar per atorgar a dit acord el tractament previst per a les rendes contingents, de manera que els mateixos no hauran de tributar per les reduccions de lloguer pactades durant els mesos afectats, sense perjudici que, amb posterioritat, s’hagin tornar a reconèixer ingressos i despeses d’acord amb els pagaments mínims d’arrendament acordats.

La posició anterior de l’ICAC respecte a les reduccions de renda dels arrendaments, suposava que, en una situació de crisi econòmica com l’actual, provocada per la pandèmia de l’COVID-19, les rebaixes o moratòries negociades amb els arrendataris per causa dels tancaments imposats per la legislació, o per l’efecte de la reducció abrupta de l’activitat, s’hagin de reflectir en els pagaments durant el període residual del contracte (sempre que la modificació contractual no determini que l’arrendament s’hauria classificat de forma diferent a l’inici del contracte original, en aquest cas s’ha de tractar com un nou arrendament d’acord amb les clàusules modificades, basat en les estimacions determinades a la data de modificació), la qual cosa implica en la pràctica que tant arrendador com arrendatari hagin de reflectir en la comptabilitat de l’exercici 2020 part de les rebaixes o moratòries pactades, amb el consegüent reflex en els comptes de resultats no ajustat a la realitat de la situació.

Per evitar la situació comentada, es va plantejar a l’ICAC si els descomptes referits s’han de qualificar a efectes comptables com un incentiu a l’arrendament, circumstància que portaria a diferir la rebaixa en el període romanent de el contracte, o si per contra s’han de considerar rendes contingents negatives i imputar, íntegrament, al compte de pèrdues i guanys a mesura que es reporti la corresponent mensualitat.

Al no preveure la LAU cap causa d’exclusió del pagament de la renda d’un local de negoci per força major o per declaració d’estat d’alarma o altres causes, mitjançant l’aprovació de l’RDL 15/2020 es pretenia establir una regulació específica en línia amb la clàusula «rebus sic stantibus», que permeti la modulació o modificació de les obligacions contractuals si concorren els requisits exigits: imprevisibilitat i inevitabilitat de el risc derivat, excessiva onerositat de la prestació deguda i bona fe contractual. No obstant això, la mesura adoptada pel citat Reial Decret Llei només afecta la moratòria en el pagament, però en cap cas a la reducció de quotes, del que s’infereix que la voluntat del legislador ha estat considerar que la reducció unilateral de quotes no tindria empara en la clàusula «rebus sic stantibus» i, en tot cas, requeriria de l’acord exprés de l’arrendador.

El PGC NRV 8ª assenyala que, en els arrendaments operatius, els ingressos i despeses, corresponents a l’arrendador i a l’arrendatari s’han de considerar, respectivament, com a ingrés i despesa de l’exercici en què es meritin, i s’han d’imputar al compte de pèrdues i guanys . El principi de meritació implica que les transaccions o fets econòmics han de registrar quan ocorrin, imputant-se a l’exercici a què els comptes anuals es refereixin, les despeses i els ingressos que afectin el mateix, amb independència de la data del seu pagament o del seu cobrament.

D’acord amb l’anterior, en els supòsits en què el contracte inclogui una clàusula sobre la possibilitat de reduir les quotes en casos de caigudes o tancament de l’activitat imposada per una disposició legal o reglamentària, la reducció en el pagament i el cobrament en l’arrendatari i arrendador, respectivament, és clar que haurà de tractar-se com una renda contingent.

En absència de tal previsió, i en el context excepcional produït pel COVID-19, quan l’arrendatari i l’arrendador hagin arribat a un acord per reduir les rendes, l’ICAC admet l’opció de considerar que el fet econòmic desencadenant de la disminució en el preu de la cessió del dret d’ús no guarda relació amb els exercicis posteriors, sinó amb la situació econòmica actual, el que suposa no qualificar aquest pacte com un incentiu a l’arrendament, sinó com un ajust temporal de la renda a la situació econòmica sobrevinguda i atorgar-li, en conseqüència, el tractament previst per a les rendes contingents.

El tractament com a renda contingent, implica que l’arrendador no haurà de reconèixer ingressos i l’arrendatari no ha de reconèixer despeses per arrendament durant els mesos afectats, sense perjudici que, amb posterioritat, s’hagin tornar a reconèixer ingressos i despeses d’acord amb els pagaments mínims d’arrendament acordats.

En aquesta línia, La NIIF número 16, després de la seva modificació al maig de 2020, contempla una previsió en la mateixa línia a efectes de determinar el tractament comptable de les modificacions a contractes d’arrendament derivats de l’COVID-19.