El Butlletí Oficial de l’Estat de el 23 de desembre de 2020 ha publicat el Reial decret llei 35/2020, de 22 de desembre, de mesures urgents de suport a el sector turístic, l’hostaleria i el comerç i en matèria tributària (RDL 35/2020 ), entre les que s’inclouen en els seus articles 1 a 6 (ambdós inclosos) determinades mesures que afecten els contractes d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge.

D’acord amb l’exposició de motius les mesures resulten necessàries per afrontar l’actual situació i, en la mesura que “a causa de les mesures excepcionals adoptades pel Reial Decret 926/2020, de 25 d’octubre, moltes activitats econòmiques s’han vist obligades a suspendre la seva activitat o a reduir dràsticament la mateixa “.

Entra en vigor amb efectes el dia 24 de desembre de 2020.

I.- Llogaters que poden beneficiar-se de les mesures previstes

Podran beneficiar-se de les mesures previstes, els arrendataris que tinguin la condició d’autònoms o pimes i compleixin els següents requisits:

  1. A) Requisits comuns:

Ha de tractar-se d’arrendaments d’immobles afectes a l’activitat econòmica de l’arrendatari

En relació amb l’activitat de l’arrendatari:

Aquesta activitat ha d’haver quedat suspesa com a conseqüència de l’entrada en vigor de Reial Decret 926/2020, o per ordres dictades per l’autoritat competent i les autoritats competents delegades a l’empara de l’esmentat Reial decret (acreditant-se mitjançant certificat expedit per l’AEAT o per la entitat competent per tramitar el cessament d’activitat extraordinari regulat en l’article 17 de Reial decret llei 8/2020, de 17 de març, si escau, sobre la base de la declaració de cessament d’activitat declarada per l’interessat) o

En el cas que l’activitat no hagi estat suspesa segons el que s’ha indicat, s’haurà d’acreditar la reducció de la facturació del mes natural anterior a què se sol·licita l’ajornament o reducció de la renda en, al menys, un 75%, en relació amb la facturació mitjana mensual del trimestre a què pertany l’esmentat mes referit a l’any anterior. Aquesta reducció s’ha d’acreditar inicialment mitjançant la presentació d’una declaració responsable per part de l’arrendatari, si bé haurà de mostrar els seus llibres comptables a l’arrendador a requeriment d’aquest.

  1. B) Requisits específics:

En el cas dels autònoms, l’arrendatari ha d’estar afiliat i en situació d’alta, en la data de la declaració de l’estat d’alarma mitjançant el Reial Decret 926/2020, en el règim especial de la Seguretat Social dels treballadors per compte propi o autònoms o en el règim especial de la Seguretat Social dels Treballadors de la Mar o, si escau, en una de les mutualitats substitutòries de el RETA.

En el cas de les pimes, la pime no ha de superar els límits següents:

Total de partides de l’actiu no superior a 4 milions d’euros.

Import net de la xifra anual de negocis no superior a 8 milions d’euros.

Nombre mitjà de treballadors empleats durant l’exercici no superior a 50.

 

II.- Mesures previstes en el RDL 35/2020

Arrendador empresa o entitat pública o grans forquilles (més de 10 immobles urbans, excloent trasters o garatges, o una superfície construïda de més de 1.500 metres quadrats):

En aquest cas l’article 1 de l’RDL 35/2020 preveu que, en defecte d’acord entre les parts, l’arrendatari pot optar per sol·licitar abans de el 31 de gener de 2021, bé (i) una reducció de l’50% de la renda; o bé (ii) una moratòria en el pagament de la renda, sense penalització ni meritació d’interessos.

L’arrendador haurà de comunicar expressament la seva decisió a l’arrendatari, en el termini màxim de set dies hàbils, des que l’arrendatari li hagi formulat la seva sol·licitud per un mitjà fefaent, i la mesura triada s’aplicarà automàticament a partir de la següent mensualitat de renda (en defecte de resposta de l’arrendador, s’aplicarà la mesura sol·licitada per l’arrendatari).

La mesura triada (reducció o moratòria) s’aplicarà durant el temps que duri l’estat d’alarma declarat pel Reial Decret 926/2020, de 25 d’octubre, i les seves pròrrogues i es pot estendre a les mensualitats següents, fins a un màxim de quatre mesos. En tot cas, aquestes mesures (reducció o moratòria) no afectaran l’obligació de pagament de despeses comunes per l’arrendatari, que haurà de seguir abonant.

En el cas que s’opti per la moratòria, el pagament ajornat de les rendes es podrà realitzar (de forma proporcional) durant un període de 2 anys a comptar de la finalització de la moratòria, i sempre dins el termini de vigència del contracte de arrendament o qualsevol de les pròrrogues.

Finalment, es preveu la possible aplicació d’aquestes mesures fins i tot en el cas que les parts haguessin arribat ja a un acord sobre reducció o moratòria, si aquest acord només cobreix una part de el període comprès per l’estat d’alarma declarat pel Reial Decret 926 / 2020, les seves pròrrogues i 4 mesos més, si bé la possible reducció prevista en el RDL 35/2020 només s’aplicaria per la part de el període no afectada per l’acord de les parts.

  1. B) Altres arrendadors. En defecte d’acord entre les parts, l’arrendatari podrà sol·licitar abans de el 31 de gener de 2021 l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda.

A aquests efectes, les parts podran disposar lliurement de la fiança lliurada per l’arrendatari, que podrà servir per al pagament total o parcial d’alguna o algunes mensualitats de la renda. En cas que es disposi total o parcialment de la fiança, l’arrendatari haurà de reposar l’import de la fiança disposada en el termini d’un any des de la celebració de l’acord o en el termini que resti de vigència del contracte, en cas que aquest termini és inferior a un any.

  1. C) Exclusió de arrendadors en situació concursal

Les mesures no són aplicables quan l’arrendador es trobi en concurs de creditors o si l’aplicació d’aquestes mesures fa que l’arrendador es trobi en probabilitat d’insolvència o davant d’una insolvència imminent o actual, d’acord amb el que preveu la Llei concursal.