Deudor hipotecario sin recursos. Derecho a la reestructuración de crédito hipotecario

El anexo único del RDL 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, establece un Código de Buenas Prácticas para la reestructuración viable de las deudas con garantía hipotecaria sobre la vivienda habitual de deudores hipotecarios sin recursos.

El Código de Buenas Prácticas comprende cuatro apartados:

1.- Reestructuración de deudas hipotecarias.

2.- Medidas complementarias

3.- Medidas sustitutivas de la ejecución hipotecaria: dación en pago de la vivienda habitual

4.- Derecho de alquiler en caso de ejecución de la vivienda habitual

El contenido del Código se aplica exclusivamente a las entidades adheridas, deudores y contratos a los que se refiere la norma, sin que proceda la extensión de su aplicación, con carácter normativo o interpretativo, a ningún otro ámbito. No obstante, las entidades adheridas pueden con carácter puramente potestativo aplicar las previsiones a deudores distintos de los comprendidos en su ámbito. También pueden mejorar las previsiones contenidas en el mismo, si bien, eso es una decisión puramente potestativa de la entidad bancaria (RDL 6/2012 art.5.8).

El RDL 1/2015, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, dio una nueva redacción al Código, si bien, actualmente no hay ninguna entidad acogida a esta versión.

El Código de Buenas Prácticas es de adhesión voluntaria por parte de las entidades de crédito o de cualquier otra entidad que, de manera profesional, realice la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios. A tal efecto, las entidades tienen que comunicar su adhesión a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera. El listado de entidades adheridas se publica en la sede electrónica de la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera y en el «Boletín Oficial del Estado, en los primeros 10 días de los meses de enero, abril, julio y octubre (último publicado: Res. de 26 julio de 2019 ).

Desde la adhesión de la entidad de crédito, y una vez que se produce la acreditación por parte del deudor de que se encuentra situado dentro del umbral de exclusión, son de obligada aplicación las previsiones del Código de Buenas Prácticas.

La adhesión de la entidad se entiende producida por un plazo de 2 años, prorrogable automáticamente por períodos anuales, salvo denuncia expresa de la entidad adherida, notificada a la Secretaría General del Tesoro y Política Financiera con una antelación mínima de 3 meses.

Cualquiera de las partes puede compeler a la otra a la formalización en escritura pública de la novación del contrato resultante de la aplicación de las previsiones contenidas en el Código de Buenas Prácticas. Los costes de dicha formalización corren a cargo de la parte que la solicita. Esta novación del contrato tiene los efectos previstos para la subrogación y modificación de préstamos hipotecarios, con respecto a los préstamos y créditos novados.

Las entidades adheridas al Código de Buenas Prácticas han de informar adecuadamente a sus clientes, especialmente en su red comercial de oficinas, sobre la posibilidad de acogerse a lo dispuesto en el Código. En particular, las entidades adheridas deben comunicar por escrito la existencia de este Código, con una descripción concreta de su contenido, y la posibilidad de acogerse a él para los clientes que han incumplido el pago de alguna cuota hipotecaria o manifiesten, de cualquier manera, dificultades en el pago de su deuda hipotecaria.

La aplicación del Código de Buenas Prácticas se extiende a las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda en un 20% del que resulte de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio competente para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicada dicho bien, con un límite absoluto de 300.000 euros. Los inmuebles adquiridos antes del año 1995 toman como precio medio de referencia el relativo al año 1995 (Res. de 3 febrero de 2017 ).

No obstante, solo pueden acogerse a las medidas previstas las hipotecas constituidas en garantía de préstamos o créditos concedidos, cuando el precio de adquisición del bien inmueble hipotecado no exceda del que resultaría de multiplicar la extensión del inmueble, por el precio medio por metro cuadrado para vivienda libre que arroje el Índice de Precios de la Vivienda elaborado por el Ministerio de Fomento para el año de adquisición del bien inmueble y la provincia en que esté radicada dicho bien, con un límite absoluto de 250.000 euros. Los inmuebles adquiridos antes del año 1995 toman como precio medio de referencia el relativo al año 1995.

El seguimiento del cumplimiento del Código de Buenas Prácticas por parte de las entidades adheridas, se lleva a cabo por una comisión de control.

El deudor de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que se haya beneficiado tanto de las medidas de reestructuración y de las previsiones del Código de Buenas Prácticas sin reunir los requisitos previstos, es responsable de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas de flexibilización, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta del deudor pueda dar lugar.

El importe de estos daños, perjuicios y gastos no puede resultar inferior al beneficio indebidamente obtenido por el deudor por la aplicación de la norma.

También incurre en responsabilidad el deudor que, voluntaria y deliberadamente, busque situarse o mantenerse en el umbral de exclusión con la finalidad de obtener la aplicación de estas medidas. La acreditación de esta circunstancia corresponde a la entidad con la que tuviere concertado el préstamo o crédito.​

 

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