Deutor hipotecari sense recursos. Dret a la reestructuració de crèdit hipotecari

 

L’annex únic del RDL 6/2012, de mesures urgents de protecció de deutors hipotecaris sense recursos, estableix un Codi de Bones Pràctiques per a la reestructuració viable dels deutes amb garantia hipotecària sobre l’habitatge habitual de deutors hipotecaris sense recursos.

El Codi de Bones Pràctiques comprèn quatre apartats:

1.- Reestructuració de deutes hipotecaris.

2.- Mesures complementàries

3.- Mesures substitutives de l’execució hipotecària: dació en pagament de l’habitatge habitual

4.- Dret de lloguer en cas d’execució de l’habitatge habitual

El contingut del Codi s’aplica exclusivament a les entitats adherides, deutors i contractes a què es refereix la norma, sense que sigui procedent l’extensió de la seva aplicació, amb caràcter normatiu o interpretatiu, a cap altre àmbit. No obstant això, les entitats adherides poden amb caràcter purament potestatiu aplicar les previsions a deutors diferents dels compresos en el seu àmbit. També poden millorar les previsions contingudes en el mateix, si bé, això és una decisió purament potestativa de l’entitat bancària (RDL 6/2012 art.5.8).

El RDL 1/2015, de mecanisme de segona oportunitat, reducció de càrrega financera i altres mesures d’ordre social, va donar una nova redacció al Codi, si bé, actualment no hi ha cap entitat acollida a aquesta versió.

El Codi de Bones Pràctiques és d’adhesió voluntària per part de les entitats de crèdit o de qualsevol altra entitat que, de manera professional, realitzi l’activitat de concessió de préstecs o crèdits hipotecaris. A aquest efecte, les entitats han de comunicar la seva adhesió a la Secretaria General del Tresor i Política Financera. El llistat d’entitats adherides es publica a la seu electrònica de la Secretaria General del Tresor i Política Financera i en el «Butlletí Oficial de l’Estat, en els primers 10 dies dels mesos de gener, abril, juliol i octubre (últim publicat: Res . de 26 de juliol de al 2019).

Des de l’adhesió de l’entitat de crèdit, i una vegada que es produeix l’acreditació per part del deutor que es troba situat dins del llindar d’exclusió, són d’obligada aplicació les previsions del Codi de Bones Pràctiques.

L’adhesió de l’entitat s’entén produïda per un termini de 2 anys, prorrogable automàticament per períodes anuals, excepte denúncia expressa de l’entitat adherida, notificada a la Secretaria General del Tresor i Política Financera amb una antelació mínima de 3 mesos.

Qualsevol de les parts pot compel·lir l’altra a la formalització en escriptura pública de la novació del contracte resultant de l’aplicació de les previsions contingudes en el Codi de Bones Pràctiques. Els costos de la formalització són a càrrec de la part que la sol·licita. Aquesta novació del contracte té els efectes previstos per a la subrogació i modificació de préstecs hipotecaris, pel que fa als préstecs i crèdits novados.

Les entitats adherides al Codi de Bones Pràctiques han d’informar adequadament als seus clients, especialment en la seva xarxa comercial d’oficines, sobre la possibilitat d’acollir-se al que disposa el Codi. En particular, les entitats adherides han de comunicar per escrit l’existència d’aquest Codi, amb una descripció concreta del seu contingut, i la possibilitat d’acollir-se a ell per als clients que han incomplert el pagament d’alguna quota hipotecària o manifestin, de qualsevol manera, dificultats en el pagament del seu deute hipotecari.

L’aplicació del Codi de Bones Pràctiques s’estén a les hipoteques constituïdes en garantia de préstecs o crèdits concedits, quan el preu d’adquisició del bé immoble hipotecat no excedeixi en un 20% del que resulti de multiplicar l’extensió de l’immoble, pel preu mitjà per metre quadrat per a habitatge lliure que llanci l’Índex de Preus de l’habitatge elaborat pel Ministeri competent per a l’any d’adquisició del bé immoble i la província en què estigui radicada dit bé, amb un límit absolut de 300.000 euros. Els immobles adquirits abans de l’any 1995 prenen com a preu mitjà de referència el relatiu a l’any 1995 (Res. De 3 de febrer de 2017).

No obstant això, només poden acollir-se a les mesures previstes les hipoteques constituïdes en garantia de préstecs o crèdits concedits, quan el preu d’adquisició del bé immoble hipotecat no excedeixi el que resultaria de multiplicar l’extensió de l’immoble, pel preu mitjà per metre quadrat per habitatge lliure que llanci l’Índex de Preus de l’habitatge elaborat pel Ministeri de Foment per a l’any d’adquisició del bé immoble i la província en què estigui radicada dit bé, amb un límit absolut de 250.000 euros. Els immobles adquirits abans de l’any 1995 prenen com a preu mitjà de referència el relatiu a l’any 1995.

El seguiment del compliment del Codi de Bones Pràctiques per part de les entitats adherides, es porta a terme per una comissió de control.

El deutor d’un crèdit o préstec garantit amb hipoteca que s’hagi beneficiat tant de les mesures de reestructuració i de les previsions del Codi de Bones Pràctiques sense reunir els requisits previstos, és responsable dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir, així com de totes les despeses generades per l’aplicació d’aquestes mesures de flexibilització, sense perjudici de les responsabilitats d’un altre ordre que la conducta del deutor pugui donar lloc.

L’import d’aquests danys, perjudicis i despeses no pot resultar inferior al benefici indegudament obtingut pel deutor per l’aplicació de la norma.

També incorre en responsabilitat el deutor que, voluntària i deliberadament, busqui situar o mantenir-se en el llindar d’exclusió amb la finalitat d’obtenir l’aplicació d’aquestes mesures. L’acreditació d’aquesta circumstància correspon a l’entitat amb la qual tingui concertat el préstec o crèdit.

Share Button